Wertgutachten
Ein Wertgutachten kann in verschiedenen Situationen von Nöten sein. Beispielsweise bei einer Erbschaft oder dem Verkauf einer Immobilie, wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt oder bei einer Zwangsversteigerung von Gebäuden oder Grundstücken. Um ein solches Gutachten zu erstellen, wird ein erfahrener Sachverständiger beauftragt, der je nach Bedarf unterschiedliche Verfahren anwendet.
Im Rahmen der Untersuchung werden alle relevanten Faktoren berücksichtigt und bewertet. Das Gutachten besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die den Wert des Objekts aus unterschiedlichen Blickwinkeln verdeutlichen. Der Immobiliengutachter gibt dem Klienten somit eine transparente und aussagekräftige Einschätzung des Verkehrswerts. Das Wertgutachten nach Verkehrswert ist in der Regel sehr detailliert und umfasst unter anderem eine ausführliche Beschreibung der Immobilie, Angaben zur Lage und zum Grundstück, eine Übersicht über den baulichen Zustand und die Ausstattung sowie Informationen zu eventuellen Mängeln oder Schäden. Auch die aktuellen Marktpreise für vergleichbare Immobilien in der Umgebung werden in das Gutachten einbezogen. Zudem erfolgt eine Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise Baurecht und Bebauungsplan. Das Wertgutachten wird von einem unabhängigen und qualifizierten Immobiliengutachter erstellt.
Das Vergleichswertverfahren ist besonders gut geeignet für die Bewertung von Gebäuden, die sich direkt mit ähnlichen Immobilien vergleichen lassen. Dazu gehören Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Siedlungshäuser, Garagen und Fertighäuser, die häufig mithilfe dieses Verfahrens bewertet werden.
Da die Lage des Grundstücks ausschlaggebend für den Wert ist, müssen die Vergleichsobjekte in derselben oder zumindest in einer ähnlichen Lage liegen. Die Größe und Beschaffenheit des Grundstücks sollten ebenfalls vergleichbar sein. Anhand dieser Vergleichsobjekte kann dann der Wert des Grundstücks geschätzt werden.
Das Ergebnis ist der sogenannte Ertragswert, der dann als Grundlage für den Verkehrswert dient. Das Ertragswertverfahren ist vor allem bei gewerblichen Immobilien relevant, da hier der zu erwartende Ertrag eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung spielt. Es wird insbesondere bei Miethäusern und Geschäftsgrundstücken angewendet, wobei es auch andere Faktoren wie bestehende Verträge, Bewirtschaftungskosten und den Liegenschaftszins berücksichtigt. Der daraus resultierende Ertragswert wird dann als Grundlage für den Verkehrswert genommen.
Das Ertragswertverfahren kann als ein Vergleichsverfahren betrachtet werden, da es ebenfalls markt- und standortorientiert ist und eine Gegenüberstellung mit ähnlichen Immobilien vornimmt. Neben dem Ertragswertverfahren gibt es auch das Sachwertverfahren, bei dem der Fokus weniger auf dem Marktwert, sondern vielmehr auf den Herstellungskosten und Materialien liegt. Dieses Verfahren wird häufig bei selbstgenutzten Immobilien angewendet und auch bei älteren, renovierungsbedürftigen Häusern ist es oft die bevorzugte Methode zur Wertermittlung.
Eine Möglichkeit zur Wertermittlung einer Immobilie ist das Sachwertverfahren. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand ihrer tatsächlichen Gegebenheiten ermittelt. Dazu gehören neben den Herstellungskosten auch eine mögliche Wertminderung aufgrund von Alter, Bauschäden und Baumängeln. Die Bausubstanz wird genau untersucht und eventuell anfallende Instandsetzungen werden angemessen berücksichtigt.